Hızla artan nüfus, gelişen teknoloji ve konut için ayrılacak alanların kısıtlılığı, müstakil ev sayısını ciddi oranda azaltmış ve insanları toplu alanlarda yaşamaya mecbur kılmıştır. Bu şekilde yaşamanın getirdiği sorumlulukların da devri amacıyla, apartman ve site yönetimine olan talep gün geçtikçe daha da artmaktadır. Peki, aldığımız kararları uygulayacak ve bizim için en iyisini hayata geçirmeyi amaçlayacak bu şirketler arasından seçim yaparken nelere dikkat etmeliyiz? Birlikte detaylıca inceleyelim.

Yönetici Ne İş Yapar?

Kat maliklerince alınan kararları uygular.
Apartman veya sitenin bakımı, korunması ve gerektiğinde onarımını yapar.
Genel yönetim işleriyle ilgili aidatların toplanmasını sağlar, aidat toplanamadığı takdirde ödemeyen kat maliki hakkında yasal işlemleri başlatır.
Aidat toplanması ile ilgili olarak bu ödemelerle ilgili bankada hesap açtırır ve bu hesaptan gerekli harcamaları belgeli bir şekilde yapar.
Kat maliklerini olağan veya olağanüstü toplantıya çağırır.
Apartman veya site yönetimi adına açılan davalarda tebligat kabul eder.

Doğru Yönetici Hangi Özelliklere Sahip Olmalıdır?

Apartman ve site yönetim şirketi vasfını tam olarak yürütebilmek için öncelikle teknolojik gelişmelerden finans sektörüne, inşaattan emlak piyasasına, güvenlik hizmetlerinden tutun da mimari faaliyetlere kadar geniş bir yelpazede, uzun süreli bir tecrübe edinilmiş olması şarttır. Hizmet almak istediğimiz şirketin, yaşadığımız coğrafyada tanınan ve memnuniyetlerini içtenlikle belirten insanların referansıyla iş yapabiliyor olması da başka bir etkendir.

Yeri geldiğinde ailenizin güvenliğini ve evinizi emanet edeceğiniz bu şirketlerin, profesyonelliğin gereklerini çok iyi şekilde uygulaması ama insan ilişkilerini ileriye taşıyacak duygusal bağı da kendinde oluşturabilmesi önemlidir.

Apartman ve site yönetim şirketleri, size sunacağı hizmetleri kendi bünyesinde oluşturduğu ekipler ile sağlayabileceği gibi dışarıdan destek alınmasını gerektirecek durumlar da mutlaka olacaktır. İşte tam bu noktada, sizin adınıza çalışırken, sizin göstereceğiniz ihtimamı göstermelidir. Daha az maliyetle kötü bir iş yapılmasından ise doğru fayda maliyet analizleriyle yaklaşarak en doğru kararı verebilmelidir. Daha da önemlisi bunu yapabileceğine olan inancını size hissettirebilmelidir.

Armut’tan deneyimli ‘Site Bina Ve Apartman Yönetimleri’ için hemen talep oluşturmaya ne dersin? >

Gerek kendi bünyesinde çalışan insanların iç memnuniyeti gerekse birlikte hizmet verdiği çözüm ortakları tarafından benimsenmiş ve doğru işlere imza atmış olması gerekmektedir.

Bütün yan hizmetleri ile birlikte çalışmaya karar verdiğiniz apartman ve site yönetim şirketi, güvenliğinizden genel site temizliğine kadar her detayı üstlenmiş olacaktır. Bu aşamada iş gücüne dahil olan tüm kişilerin, işinin gerekliliğini bilen, güler yüzlü ve içten birer çalışan olmasını da sağlayacak olan yine şirketlerdir.

Hangi Binalara Yönetici Şarttır?

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre 8 bağımsız bölüm ve üzeri apartmanlarda yönetici olması mecburi olarak belirtilmiştir. Bunun altındaki bağımsız bölümleri olan apartmanlarda ise isteğe bağlı olarak seçilebilir. Yöneticinin seçimi yine kanunda özel bir oy oranına bağlı kılınmıştır. Apartmana ilişkin yapılacak bazı işlerde katılanların yarıdan bir fazlası ile karar almak mümkünken apartman yöneticisi hem katılanların sayısının yarıdan bir fazlası, hem de arsa payı bakımından da yarıdan bir fazlası ile seçilir.

Ne İçin Para Ödüyoruz?

Bir binayı veya siteyi ilgilendiren tüm hizmetler aidat konusunu oluşturmaktadır. Apartman görevlisi, bahçıvan, güvenlik görevlileri veya teknik hizmet veren diğer görevlilerin maaşları... İş Kanunu’na göre diğer sosyal güvenlik ve işçilik alacak hakları da bu kapsamdadır. Genel olarak tanımlayacak olursak ortak alanlara ilişkin yapılan tüm harcamalar (ortak aydınlatma, havuz, çocuk parkı, spor salonu, sosyal tesis, bina sigortası, depoların bakımı, temizliği, binanın temizliği gibi) ve Kat Malikleri Genel Kurulu kararı ile alınan her türlü hizmet alımı, tadilat, makine ve ekipman alımı gibi harcamalar aidat tutarını kapsamaktadır.

Hesapların Apartmana Asılması

Kat maliklerinin yarısının talebi ile yönetici hesapları maliklere iletmek zorundadır. Ayrıca kat maliklerinin Sulh Hukuk Mahkemeleri’ne açacakları toplantı iptali veya karar iptallerine yönelik davalarda da mahkeme hakimi kayıtların gönderilmesini talep ederse yönetici bunu sunmak zorundadır.

Apartman veya site kat malikleri kurullarında doğru olan gelir gider hesaplarının periyodik olarak apartman girişine asılması kararının alınması ve bunun denetlenmesi kararı alınırsa yönetici buna uymak zorundadır.

Hizmet Teklifini Değerlendirin

Yönetici alınacak hizmetler konusunda öncelikli olarak genel kurula karşı sorumludur. Genel yetkileri olan apartmanın bakım onarım ve korunmasına ilişkin işlerde fahiş fiyat teklifi almamak ve acil işlerden olması kaydı ile genel kuruldan yetki almadan bu işleri yaptırabilir. (Apartman elektrik sisteminin bozulması üzerine elektrikçi çağrılması gibi.) Ancak ciddi masraf gerektiren ve tüm kat maliklerini ilgilendiren büyük harcamalarda genel kuruldan yetki zorunludur. (Apartmanın boyanması gibi.) Apartmana güvenlik hizmeti alınması gibi işlerde de genel kurul onayı şarttır. Apartman kat maliklerinin yöneticiye büyük bir özgürlük alanı bırakmaması, acil işler dışında bahsettiğimiz işler için en az 2 - 3 teklifin alınması önerilir.

Adil Paylaşım

Kat malikleri aralarında başka anlaşma yoksa apartman görevlisi, güvenlik gibi giderlere eşit bir şekilde, bunun dışındaki tüm harcamalara ise arsa payları oranında katılırlar. Ancak, Türkiye’de arsa payı genelde yanlış dağıtıldığı için kat maliklerinin yönetim planına bu durumu isterlerse daire büyüklüğü veya kullanım oranı olarak geçmelerini önerilir. Eğer bir yönetim planı varsa değiştirmek için 4/5 çoğunluk gerekli olduğu için de bunu sağlamaları halinde düzenlemeyi yapmaları adaleti sağlamış olacaktır.

Son Olarak

Tüm bu sebeplerden hareketle, doğru seçimi yaparken maliyetten çok daha önemli sebeplerin olduğunu unutmamalı, bizim için çalışmasından mutluluk duyacağımız kurumları tercih etmeliyiz.